QUESIONE DELLA LEGITTIMITA’ DELLA SOSPENSIONE O DELLA RIMODULAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE COMMERCIALE IN REGIME DI EMERGENZA COVID -19.

QUESIONE DELLA LEGITTIMITA’ DELLA SOSPENSIONE O DELLA RIMODULAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE COMMERCIALE IN REGIME DI EMERGENZA COVID -19.

La sospensione di molte attività commerciali è stata statuita con DPCM dell’11.03.2020 e ribadita con il recente Decreto Legge 17.03.2020 n. 18 al fine di limitare e di contenere i contagi tra esseri umani conseguenti all’espansione del fenomeno epidemiologico di cui al corona virus COVID-19.

Il decreto della Presidenza del Consiglio dei Ministri dell’11 marzo 2020 ha, in estrema sintesi, sospeso le attività commerciali al dettaglio (fatta eccezione per le attività di vendita di generi alimentari e di prima necessità individuate nell’allegato 1, sia nell’ambito degli esercizi commerciali di vicinato, sia nell’ambito della media e grande distribuzione, anche ricompresi nei centri commerciali, purché sia consentito l’accesso alle sole predette attività), con  chiusura dei mercati, salvo le attività dirette alla vendita di soli generi alimentari e con sospensione sia delle attività dei servizi di ristorazione (fra cui bar, pub, ristoranti, gelaterie, pasticcerie), ad esclusione delle mense e del catering continuativo su base contrattuale, che garantiscono la distanza di sicurezza interpersonale di un metro, restando salva  la sola ristorazione con consegna a domicilio nel rispetto delle norme igienico-sanitarie sia per l’attività di confezionamento che di trasporto, sia delle attività inerenti i servizi alla persona (fra cui parrucchieri, barbieri, estetisti).

In poche parole, solamente le attività essenziali e cioè fornitrici di servizi essenziali per la collettività (es. farmacie, parafarmacie, edicole, punti vendita di generi alimentari di prima necessità, quali pane, latte, acqua, etc…) sono state esonerate dall’obbligo di momentanea chiusura al fine di evitare lo stazionamento di più avventori all’interno dei locali).

La cogenza dei citati provvedimenti ha avuto un immediato impatto, tra le varie problematiche da subito insorte, sulla carenza improvvisa di introiti e, conseguentemente, di liquidità, da parte di numerose categorie di commercianti, a loro volta obbligati ad onerosi pagamenti di canoni locativi a favore dei proprietari delle mura ove esercitano le loro attività.

Il Decreto Legge 17 marzo 2020 n. 18 non è intervenuto in maniera diretta e specifica a tutela dei commercianti/ negozianti, dimenticando, evidentemente, che senza il costante contatto con la clientela si determina l’inibizione da circolazione di liquidità necessaria per una serie di esigenze primarie, tra le quali non solo l’introito di somme necessarie al proprio sostentamento e a quello dei propri nuclei familiari, ma anche per fronteggiare il rispetto della obbligazione mensile pecuniaria a favore delle parti locatrici le singole unità locali.

Più specificatamente, l’art. 65 del D.L. 17.03.2020 n. 18 si è limitato sul punto alla insoddisfacente e non rilevante disposizione secondo la quale viene riconosciuto ai soggetti esercenti un’attività di impresa un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione di marzo 2020 di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e di contenimento connesse al fenomeno di pandemia di cui al COVID -19.

Non è stata, dunque, affrontata l’esigenza principale di come fronteggiare, in assenza di incassi di sorta, la doverosità dei pagamenti periodici (mensili) che gravano sugli esercizi la cui attività commerciale è stata sospesa ex lege.

Con le presenti note  si vuole offrire alla oltremodo colpita categoria dei commercianti un appiglio di natura giuridica sul quale fare leva per avviare una concertazione con gli intestatari delle unità locali condotte in locazione commerciale.

Principio generale in siffatta materia è che il conduttore non potrebbe sospendere il pagamento del canone per nessuna ragione, salvo solo il caso in cui l’immobile diventi sostanzialmente inutilizzabile. Ovviamente, si deve trattare di una inutilizzabilità totale del locale (o dei locali) che non discenda da una condotta o un’azione imputabile allo stesso conduttore, ma che sia, piuttosto, conseguenza di fatti ed eventi straordinari ed imprevedibili.

In presenza, quindi, di fatti sopravvenuti alla sottoscrizione del contratto locativo e manifestatisi in maniera imprevedibile e non determinati da colpa o da dolo dello stesso conduttore, sovente ci si trova davanti a situazioni in cui da una parte il conduttore non ha interesse a risolvere il rapporto contrattuale in ragione degli investimenti fatti a favore della sua attività e in virtù dell’avviamento e consolidamento della clientela in loco, ma, dall’altro, ha la necessità di regolamentare il periodo di emergenza subentrata attraverso accordi “tampone” che determinino la sospensione o, per lo meno, una rivisitazione degli onerosi canoni locativi durante tutto il periodo nel quale si è interdetti dall’esercizio dell’attività commerciale.

Ebbene, le normative d’urgenza scaturenti dall’insorgere del fenomeno di epidemia da coronavirus sembrano attagliarsi perfettamente a quanto sopra evidenziato: si è venuta a realizzare una imprevedibile inutilizzazione dei locali ove viene a svolgersi l’attività commerciale in ragione di un caso di forza maggiore (pandemia virale) che prescinde dalla volontà delle parti e dal loro operato.

In siffatte situazione, il nostro legislatore appresta una disciplina di tutela attraverso due articoli del vigente codice civile: l’art. 1256 e l’art. 1457.

Secondo l’art. 1256 c.c. l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finchè essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento, con la precisazione che l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.

Secondo l’art. 1467 c.c. nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’art. 1458 c.c.

E’ evidente che, con ogni probabilità, le soluzione previste nei due articoli citati (ritardo nell’adempimento in caso di impossibilità temporanea o risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta) non sono le migliori adottabili nel caso di specie sulla base dei principio fondamentale (sopra meglio espresso) della necessità, in linea di massima ed in generale, degli esercenti commerciali di protrarre le loro attività  in loco una volta terminata  l’emergenza epidemiologica, apparendo preferibile, con l’ausilio di un professionista idoneo (legale o commercialista), avviare trattative con il locatore (creditore) volte a redigere accordi provvisori con i quali regolamentare un canone locativo equo e più modico fino al termine del periodo di sospensione delle attività imposto ai sensi di legge. Il tutto anche per prevenire eventuali azioni da parte del locatore, il quale, a fronte di una improvvisa morosità nei pagamenti dei canoni dovuti, avrebbe la possibilità di agire attraverso la proposizione di intimazioni di sfratto per mancato pagamento dei pattuiti canoni locativi.

In definitiva, il buon senso di rinegoziare, in forza dei principi di equità e di applicazione di norme già esistenti (artt. 1256 e 1467 c.c.), la clausola dei contratti di locazione afferente agli importi dei canoni locativi dei contratti di natura commerciale per tutta la durata del periodo di vigenza della causa di forza maggiore originata della pandemia di cui al COVID-19, appare la soluzione più equilibrata, atta a contemperare le esigenze dei proprietari dei fondi commerciali con quelle dei locatari.

 

STUDIO COMMERCIALE – TRIBUTARIO

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